باختصار: يستغرق شراء عقار في قبرص من 2 إلى 4 أشهر: حجز العقار (€2-5 آلاف)، توقيع العقد، دفع 10-30% كدفعة أولى، ثم تسجيل سند الملكية في السجل العقاري. يحتاج غير الأوروبيين إلى موافقة مجلس الوزراء كإجراء شكلي.
بقلم: Katerina Bletsch •
تمت المراجعة: Katerina Bletsch •
•
12 دقيقة قراءة
يمكن للأجانب شراء عقارات في قبرص — مواطنو الاتحاد الأوروبي وغير الأوروبيين على حد سواء. العملية شفافة ومنظمة: 10 خطوات من اختيار العقار إلى الحصول على سند الملكية (Title Deed). يغطي هذا الدليل كل خطوة مع التكاليف الدقيقة والمواعيد والنصائح العملية للمشترين العرب.
من يمكنه شراء عقار في قبرص؟
مواطنو الاتحاد الأوروبي يشترون عقارات في قبرص بدون أي قيود — أي عدد من العقارات، أي نوع. العملية مماثلة لما يخص المواطنين القبارصة.
مواطنو الدول غير الأوروبية (بما فيهم اللبنانيون والأردنيون والعراقيون والمصريون) يمكنهم شراء عقار واحد: شقة، منزل، فيلا، أو قطعة أرض حتى 4,014 متر مربع. يتطلب ذلك موافقة مجلس الوزراء (Council of Ministers permit) — إجراء روتيني يستغرق 2–3 أشهر. الرفض نادر جداً.
للمشترين اللبنانيين: قبرص هي أقرب دولة أوروبية إلى لبنان (رحلة 40 دقيقة من بيروت إلى لارنكا). توجد جالية لبنانية نشطة في لارنكا وليماسول. شراء عقار في قبرص يوفر استقراراً عقارياً في بيئة قانونية أوروبية — بديل آمن للوضع المصرفي في لبنان.
بناء جديد أو إعادة بيع: البناء الجديد = ضمان المطور، دفعات مرحلية، ضريبة قيمة مضافة مخفضة 5%. إعادة البيع = انتقال فوري، مساومة في السعر
الهدف: إقامة دائمة، استثمار، تأجير، منزل صيفي
02
الخطوة 2. ابحث عن عقار
ثلاث قنوات رئيسية:
research.cy — عقارات مطورين في مكان واحد، مع روابط المصادر وتاريخ أسعار عند توفره وتحليلات المناطق.
مباشرة من المطور — Pafilia, Aristo, Leptos, Imperio, Giovani, Cyfield وغيرهم. المطورون يقدمون شروطاً أفضل للمشترين المباشرين.
عبر وكيل عقاري — مفيد لسوق إعادة البيع. الوكيل يحصل على عمولة من البائع (عادة 3–5%)، خدمته مجانية ظاهرياً للمشتري.
نصيحة: ابدأ البحث على research.cy/search — شاهد سوق البناء الجديد بالكامل وقارن الأسعار بين المطورين.
03
الخطوة 3. استعن بمحامٍ
المحامي ضروري لأي مشترٍ أجنبي. استعن بمحامٍ قبل توقيع أي وثيقة.
التكلفة: €1,500–3,000 حسب تعقيد المعاملة وقيمة العقار.
ما يفعله المحامي:
يبحث في سجل سند الملكية في السجل العقاري
يتحقق من الأعباء: الرهون العقارية، الامتيازات، الأوامر القضائية
يصيغ ويراجع عقد البيع
يسجل العقد في مكتب الأراضي
يتقدم بطلب إذن مجلس الوزراء (لغير مواطني الاتحاد الأوروبي)
يتولى نقل سند الملكية
مهم: لا تستخدم محامي البائع أو المطور. استعن بمحامٍ مستقل يمثل مصالحك فقط. هذا خطأ شائع — محامي المطور يعمل لصالح المطور وليس لصالحك.
04
الخطوة 4. الفحص القانوني (Due Diligence)
يجري محاميك الفحوصات التالية:
بحث سند الملكية: تأكيد ملكية البائع والحدود وتصنيف المنطقة في دائرة الأراضي والمساحة
الأعباء: الرهون، الامتيازات، الأحكام القضائية، المذكرات — أي شيء يمكن أن يؤثر على ملكيتك
تصريح البناء: التحقق من أن العقار بُني وفقاً للتصريح الصادر وليست هناك إضافات غير قانونية
شهادة الموافقة النهائية: تأكيد مطابقة المبنى المكتمل لقوانين التخطيط
الفحص الإنشائي: لعقارات إعادة البيع — فحص الهيكل والرطوبة وحالة المبنى
05
الخطوة 5. الحجز والعربون
بعد اختيار العقار، تدفع عربون €5,000–10,000 لسحب العقار من السوق.
توقّع اتفاقية حجز تثبّت:
السعر وشروط الدفع
الموعد النهائي لتوقيع العقد الكامل
شروط استرداد العربون (عادة قابل للاسترداد إذا كشف الفحص القانوني عن مشاكل)
06
الخطوة 6. عقد البيع
يوقّع عقد البيع الكامل (Contract of Sale) بعد اكتمال الفحص القانوني.
التسجيل: يجب إيداع العقد في مكتب الأراضي خلال 60 يوماً من التوقيع. التسجيل يحمي حقوقك كمشترٍ.
رسوم الطوابع (Stamp Duty) تُدفع عند التسجيل:
0.15% على أول €170,860
0.20% على المبالغ فوق €170,860
الحد الأقصى: €20,000
07
الخطوة 7. موافقة مجلس الوزراء (لغير مواطني الاتحاد الأوروبي)
مواطنو الدول غير الأوروبية يتقدمون بطلب عبر المكتب الإداري في المنطقة.
المستندات المطلوبة:
نموذج الطلب
صورة جواز السفر
صورة عقد البيع
شهادة حسن سلوك من بلد المنشأ
إثبات مصدر الأموال
المدة: 2–3 أشهر. الموافقة شبه مؤكدة — الرفض يحدث فقط عند الشراء قرب المناطق العسكرية.
08
الخطوة 8. الدفع
بناء جديد من المطور: دفعات مرحلية مرتبطة بمراحل البناء. جدول نموذجي:
30% — عند توقيع العقد
30% — عند اكتمال الهيكل
30% — عند اكتمال البناء
10% — عند تسليم المفاتيح
إعادة البيع: دفعة كاملة عند التوقيع أو وفق جدول متفق عليه.
للمشترين اللبنانيين — تحويل الأموال:
بسبب الأزمة المصرفية اللبنانية، التحويلات المباشرة من البنوك اللبنانية محدودة. الطرق البديلة في 2026:
عبر بنوك في دول ثالثة: الإمارات (Emirates NBD, ADCB)، الأردن (Arab Bank, Bank al Etihad)، مصر (CIB)
العملات الرقمية: تحويل USDT إلى EUR عبر بورصات مرخصة مع إيداع في حساب قبرصي. يتطلب إثبات مصدر الأموال
الحوالات النقدية: OMT, Western Union (حدود وعمولات)
استشر محاميك لاختيار الطريق القانوني المناسب.
ميزة قبرص للمستثمرين العرب: النظام المصرفي القبرصي مستقر (خاضع لرقابة البنك المركزي الأوروبي). الودائع مؤمنة حتى €100,000. لا ضرائب على الممتلكات السنوية (ألغيت IPT). بيئة استثمارية آمنة مقارنة بالمنطقة.
09
الخطوة 9. نقل سند الملكية
بعد الدفع الكامل والحصول على جميع الموافقات، تُنقل الملكية رسمياً في دائرة الأراضي والمساحة (Department of Lands and Surveys).
رسوم النقل (Transfer Fees):
3% على أول €85,000
5% على الـ €85,000 التالية (€85,001 إلى €170,000)
8% على المبالغ فوق €170,000
خصم 50% يُطبق إذا كانت هذه أول عملية شراء عقار في قبرص.
إعفاء: إذا كانت المعاملة خاضعة لضريبة القيمة المضافة (بناء جديد)، لا تُفرض رسوم النقل.
10
الخطوة 10. ضريبة القيمة المضافة (VAT)
تُطبق ضريبة القيمة المضافة على البناء الجديد والأراضي:
معدل مخفض 5% — لـالسكن الرئيسي. الشروط: أول 130 متر مربع من المساحة المغطاة، الإقامة في العقار لمدة 10 سنوات على الأقل، قيمة العقار حتى €350,000 (لجزء الـ 130 م² فقط)
معدل قياسي 19% — للعقارات الاستثمارية والمنازل الثانية والمساحة فوق 130 م²
عقارات إعادة البيع لا تخضع لضريبة القيمة المضافة.
ما هي التكاليف الإجمالية لشراء عقار في قبرص؟
التكلفة
المبلغ
متى تُدفع
رسوم الطوابع
0.15–0.20%
عند تسجيل العقد
الرسوم القانونية
€1,500–3,000
خلال المعاملة
ضريبة القيمة المضافة (بناء جديد)
5% أو 19%
وفق جدول الدفع
رسوم نقل سند الملكية
3–8% (خصم 50%)
عند تسجيل الملكية
تكاليف الرهن العقاري (إن وُجد)
1–1.5% من القرض + تقييم €300–500
عند ترتيب الرهن
توصيلات المرافق
€500–1,500
عند الانتقال
إجمالي التكاليف الإضافية
8–12% من سعر العقار
كم تستغرق عملية شراء العقار؟
المدة الإجمالية: 2–6 أشهر.
السيناريو السريع (2–3 أشهر): بناء جديد من مطور لديه سند ملكية جاهز، مشترٍ من الاتحاد الأوروبي، بدون رهن عقاري
السيناريو العادي (3–4 أشهر): عقار إعادة بيع، فحص قانوني عادي، مشترٍ من الاتحاد الأوروبي
السيناريو الطويل (4–6 أشهر): مشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي (انتظار موافقة مجلس الوزراء)، رهن عقاري، وضع قانوني معقد
ما هي الأخطاء الشائعة عند الشراء في قبرص؟
عقارات بدون سند ملكية. تاريخياً، باع كثير من المطورين في قبرص عقارات بدون إصدار سند الملكية — بسبب رهون عقارية غير مسددة للمطور أو أوراق غير مكتملة. إصلاحات 2011 و2015 حسّنت الوضع بشكل كبير، لكن هذه العقارات لا تزال موجودة في سوق إعادة البيع. يجب على محاميك التحقق من ذلك قبل الالتزام.
أسعار مبالغ فيها في إعادة البيع. بعض البائعين يضعون أسعاراً بمستويات ذروة 2007–2008. قارن مع أسعار البناء الجديد من المطورين وراجع تاريخ الأسعار عندما يكون متاحاً.
تكاليف خفية مستمرة. إلى جانب سعر الشراء، خصص ميزانية لـ: رسوم الصيانة المشتركة في المجمعات (€50–300/شهر)، صيانة المسبح، تنظيف المحيط، التأمين، والرسوم البلدية.
أسئلة شائعة
نعم. مواطنو الاتحاد الأوروبي يشترون بدون قيود. مواطنو الدول غير الأوروبية (بما فيهم اللبنانيون والأردنيون والعراقيون) يمكنهم شراء عقار واحد بموافقة مجلس الوزراء — إجراء روتيني يستغرق 2–3 أشهر.
التكاليف الإضافية تتراوح بين 8–12% من سعر العقار: ضريبة القيمة المضافة (5% أو 19%)، رسوم نقل سند الملكية (3–8% مع خصم 50% للمشترين لأول مرة)، رسوم الطوابع (0.15–0.20%)، والرسوم القانونية (€1,500–3,000).
من شهرين إلى 6 أشهر. أسرع عند شراء بناء جديد من مطور لديه سند ملكية جاهز. أطول لإعادة البيع أو إذا كانت موافقة مجلس الوزراء مطلوبة (2–3 أشهر إضافية).
سند الملكية هو الشهادة الرسمية للملكية المسجلة في دائرة الأراضي والمساحة. بدونه لا تملك العقار قانونياً. كانت قبرص تعاني تاريخياً من مشاكل إصدار سندات الملكية للمباني الجديدة، لكن الإصلاحات في 2011 و2015 حسّنت الوضع بشكل كبير.
بسبب الأزمة المصرفية اللبنانية، التحويلات المباشرة من البنوك اللبنانية محدودة. الطرق البديلة: عبر حسابات مصرفية في دول ثالثة (الإمارات، الأردن)، أو عبر العملات الرقمية. استشر محاميك لاختيار الطريق القانوني.
نعم. يمكن للزوجين تسجيل العقار باسم مشترك بطلب واحد لمجلس الوزراء. الملكية المشتركة شائعة في قبرص وتوفر حماية قانونية لكلا الطرفين. خيار مفضل للعائلات العربية.
هل أنت مستعد لبدء البحث؟
عقارات مطورين في قبرص في مكان واحد. روابط المصادر، بيانات المناطق، وتاريخ أسعار عند توفره.